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2018-09-25 12:09 来源:日报社

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新房

去库存两大重要信号 政策和市场的距离有多远?

2018-09-25 07:34
来源:华夏时报

去库存基本告一段落了。

标志性的事件一是内蒙古呼和浩特市宣布全面停止房地产去库存调控措施,二是长春市宣布停止在棚户区改造中货币化安置的措施。之所以说这是标志性事件,原因在于呼和浩特可以说是上一轮房地产刺激性扩张的急先锋,也是第一个取消限购限贷的城市,而长春的棚户区改造在全国更是有示范效应,而其中货币化安置更是成为近年中基础货币投放不断扩大的重要原因。

政策和市场的距离远比一张纸要遥远得多,因此,反射弧也就长得多。

去库存针对的就是当初积压严重的三四线城市的房地产,三四线地产的过度开发根源在于开发商的判断失误,由于一二线城市房价大幅上涨之后,土地成本急剧上升,大批的开发商无力参与竞拍,想当然地把三四线城市推演为一二线城市的后来者,随着投资的一哄而上,敏感的开发商马上就意识到了其中的逻辑错误,但是大批的后知后觉者就深陷其中,不能自拔,而政府就扮演了拯救者的角色。理论上讲,去库存说到底是有库存,而库存的形成就是供过于求,即便杀价也卖不出去,“鬼城”的形成就是如此。归根到底,房子是用来住的,没有人就没有需求,没需求又如何去库存?

但是,可但是。

奇迹出现了。

三四线城市的房价居然涨了,而且涨的还不少。呼和浩特这样的城市房价都达到了9000元每平方米,在涨价预期的影响下,有的地方甚至出现了一房难求的现象,买房要抽签!供求规律就这么被颠覆了,谁能给个合理的解释?

棚改货币化可以解释。

毫无疑问,棚户区改造是利国利民的工程,棚改释放的需求也的确成为三四线城市去库存的有力支撑,过去的棚改安置基本上是实物安置,换句话讲,基本是1:1的安置,需求和供给是对应的、平衡的,对房价的影响微乎其微,可以忽略不计。但是2015年开始推进的货币化安置方案则不然,补偿方案以货币方式发放到户,在给拆迁户提供多种自由选择的同时无意中也放大了需求,因为房地产是可以按揭,几乎所有的人都有改善居住环境和质量的需求,都愿意在有生之年提前过上好日子,都会运用按揭的方式放大住房的需求。举例来讲,实物安置,如果100平方换100平方的房,需求并没有被放大,但是如果货币化,一平方米按一万计算,100平方就是100万,老百姓手中拿到100万的现金去买房,大多数不会就着手中的现金有多少买多少,一次性全款拍出,而是会使用按揭付首付,20%的话,杠杆其实就是5倍,30%的话,杠杆就是3倍多。也就是说,100万的现金可以对应500万的房产或300万的房产,需求就在无意之中被放大了3-5倍,如果这种需求在短期内集中释放,任何一个地方的房价都会掀起波澜。

货币化安置的规模有多大呢?

国开行的统计,2014年4月央行创设PSL抵押补充贷款以来,历年的数量分别为3831亿、6981亿、9714亿、6350亿,2018年上半年这个数字也近5000多亿,总计在3万亿左右,而PSL的投放主要有3家政策性银行,国开行只是其中一家,占比2016和2017年分别为66%和48%,可见PSL的总体规模是相当可观的,所以难怪有人把三四线房价上涨的推手归于这个PSL。

当然,PSL引发大家围观更重要的原因在于,PSL投放的是基础货币,3年将近4万亿的基础货币投放一定程度上也为流动性泛滥提供了活水之源,这恐怕也是为什么M2在外汇占款人民币投放只减不增的情况下依然还有8.5%左右的增长的原因,如今,PSL的削减和暂停,对于去杠杆才是釜底抽薪。

对了,PSL,戏称“胖死了”。


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